個人にとって不動産の売買は、非常に高額な取引です。
税制上の特例もいろいろと設けられていますが、この特例をしっかり利用するためには、制度を理解し、正しい手続きを行わなくてはなりません。
住まいにまつわるさまざまな税金の知識を、身近なケースに即してわかりやすいＱ＆Ａ形式でまとめました。
税法の規定を簡易な表現で説明しています。
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 ※時期により適用される法令が異なる場合があります。
※実際のお取引では、税理士・税務署に確認のうえ判断していただくようお願いいたします。 |
| 住宅ローン控除が受けられる増改築工事 |
| 住宅ローン控除の対象となる増改築工事には厳しい条件が |
住宅ローン控除はローンを借りて自宅を増改築する場合にも受けることが出来ます。
適用対象となる増改築工事は
①床面積が50㎡以上の住宅を対象とした増改築であること
②増改築の工事費が100万円を超えるもの
となっています。
注意が必要なのは、ここでいう「増改築工事」とは一般の増改築のイメージとは異なる点です。
例えば壁紙の張替えや出窓の設置、造り付け家具の取り付けなど、いわゆるリフォーム（改修・改装）は増改築工事とはみなされず、ローン控除の対象からは外れてしまいます。
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| 適用対象となる「増改築工事」とは |
適用対象となる増改築工事の範囲は、関係法規によって規定されていますが、細部については所轄税務署で確認される事をお勧めします。
≪適用対象となる増改築工事≫
①建物の主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の修繕で
②その工事の規模は全体の2分の1を超えるもの
例えば屋根を全部葺き替えれば控除の対象になりますが、10本ある柱のうち4本だけ抜いて新しくするときは対象にならないというわけです。
これに対して、ローン控除の対象にならない改築は、建物の構造上重要で無い間仕切り壁・間柱・付け柱・あげ床・最下階の床・小梁・局部的な小階段・野外階段など。
したがって、さきに述べた壁紙の張替え程度では、ローン控除の対象とはならないのです。
また一定のマンションのリフォーム工事についてもローン控除の対象となっています。
対象となるのは
①居住室内の床・壁・間仕切り・階段の4種類の工事であること
②間仕切り壁工事は除去・親切を含む位置の変更をともなうもの
③壁工事は遮音・断熱効果など、性能の向上が認められるもの
（したがって台所・洗面所・風呂場・トイレ等、水周りを中心とした工事のみでは適用は受けられません）
④建築士の証明（増改築等工事証明書）を確定申告時に添付する事
なお自己の居住の用に供する場合には、これら増改築工事に、地震に対する安全基準に適合する一定の修繕や模様替が付け加えられています。
一方、増改築工事については「○○㎡以上床面積が増えないと増築とは認めない」などといった工事床面積などの規定は設けられていません。
極端に言えば、工事によって1㎡でも床面積が増えればその工事は「増築」として認めて貰える事になります。
増改築工事費が100万円を超えるという規定ですが、この工事費の額には工事に一体性があれば、設備機器の取替え・設置費用も含める事が可能です。
たとえば台所部分を増築によって広くし、同時に最新のシステムキッチンを設置したというケースは、全額が控除の対象として認められます。
対して、たとえば1階に1部屋を増築してついでに2階の寝室にクローゼットを付けたという場合、工事に一体性があるとは言えないので2階寝室部分の工事費をローン控除の対象として認めてもらう事は出来ないでしょう。
増改築工事の借入額はいくら以上でなければならないという規定はありません。
総工事費が100万円を超えていれば、たとえ借り入れたローンが10万円でもローン控除は受けられます。
ただし、平成17年分の借入金の年末残高の限度額は4000万円まで、返済期間10年以上という条件は住宅取得の場合と同じです。
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| 既存の住宅借入金等控除（住宅ローン控除）の拡充 |
住宅の増改築で適用される住宅ローン控除制度に、大規模修繕等に至らない修繕などのうち、一定のバリアフリー工事を適用対象に含めます。
バリアフリー工事の内容は下記の改修工事となります。
適用できる期間は平成19年4月1日から平成20年12月31日まで。
もちろん増改築等をした居住用家屋を自己の居住の用に供する場合について適用できる事とされます。
①廊下の拡幅
②手すりの設置
③階段の購買の緩和
④屋内の段差の解消
⑤浴室改良
⑥引き戸への取替え工事
⑦便所改良
⑧床表面の滑り止め化
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| 特定の増改築等にかかる住宅ローン控除の創設 |
これまでの増改築に適用できるッ住宅ローン控除とは別に新しいローン制度控除ができました。
具体的には50歳以上など、一定の居住者が5年以上の償還期間の所定のローンを借り入れて住宅を所定のバリアフリーに改修工事し、平成19年4月から20年12月末までに居住した場合には、ローンの一定割合を5年間、所得税から控除するという制度です。
これは増改築した場合の住宅ローン控除制度と選択できる仕組みです。
適用は平成19年4月からです。
入居年 |
対象ローン残高 |
控除率 |
控除期間 |
平成19年4月から
平成20年12月末まで |
1000万円以下 |
2％（一定のバリアフリー改修工事費用相当額） |
5年 |
1％（上記以外工事費用相当額） |
≪一定のバリアフリー改修工事とは≫
次のもので工事費用の合計が30万円を超えるものをいいます。
①廊下の拡幅
②手すりの設置
③階段の勾配の緩和
④屋内の段差の解消
⑤浴室改良
⑥引き戸への取替え工事
⑦便所改良
⑧床表面の滑り止め化
≪一定の居住者とは≫
①50歳以上の者
②介護保険法の要介護、または要支援の認定を受けた者
③障害者
④②または③に該当する人か65歳以上のいずれかの人と同居している者
適用にはバリアフリー工事に関する証明が必要です。
バリアフリー改修工事等の証明書の発行は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録性能評価機関、建築基準法に基づく指定確認検査機関、または建築士法に基づく建築士事務所に所属する建築士が行います。
≪所定のローンとは≫
適用対象となる住宅ローンは償還期間5年以上の一定のローン等および死亡時一括償還にかかる借入金等とされます。
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