個人にとって不動産の売買は、非常に高額な取引です。
税制上の特例もいろいろと設けられていますが、この特例をしっかり利用するためには、制度を理解し、正しい手続きを行わなくてはなりません。
住まいにまつわるさまざまな税金の知識を、身近なケースに即してわかりやすいＱ＆Ａ形式でまとめました。
税法の規定を簡易な表現で説明しています。
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 ※時期により適用される法令が異なる場合があります。
※実際のお取引では、税理士・税務署に確認のうえ判断していただくようお願いいたします。 |
| 住宅ローン控除の注意点 |
夫婦共働きの場合、マイホーム資金を夫婦で借り入れるケースが多く見かけられます。
例えば住宅金融公庫と民間の金融機関の提携による住宅ローン「フラット35」の場合、夫婦で収入を合算して資金を借りる事が出来ます。
この際、収入を合算する配偶者は連帯債務者になります。
この場合の住宅ローン控除の扱いは通常、購入したマイホームの持分の割合に従って按分した借入金の年末残高が、夫婦それぞれ個人の住宅ローン控除の対象金額になります。
普通は住宅を買う時のお金の拠出割合でマイホームの持分を決めて登記します。この割合がその後の住宅ローン控除の対象借入金残高を決める事になります。
夫婦共有の名義で3000万円のマンションを購入
共有持分は夫が10分の6、妻が10分の4
頭金は夫600万円、妻400万円
ローン借入額は2000万円の場合 |
①住宅ローンの対象となる借入金
夫 ＝ 2000万円 × 10分の6 ＝ 1200万円
妻 ＝ 2000万円 × 10分の4 ＝ 800万円
②夫がローンの返済を全額行った場合
夫の住宅ローン控除の対象となる借入金は1200万円までの金額です。
それを超える金額については対象になりません。
本来妻が返済すべき金額について夫が返済している場合には夫から妻への贈与とされるので注意が必要です。 |
| ローンを繰り上げ返済したり、借り替えたりするとき |
ローンを借り替えるケースも少なくありません。
この場合、住宅ローン控除の適用を継続する事ができるかどうかが心配になります。
しかし、次の要件を満たす場合、住宅ローン控除の継続が可能です。
①借り替えるローンが最初に組んだローンの返済に充てられる事がはっきりしていること
②返済期間が10年以上で返済は割賦で行われるものである事など住宅ローン控除の適用が認められる要件を満たすものである事
※借り換えで返済期間が10年に満たない契約にした場合は住宅ローンの適用が受けられません。
夫婦共有の名義で2000万円の住宅ローンを借入
共有持分は夫が10分の6、妻が10分の4
5年後に夫名義の1700万円のローンに借り替えた場合 |
借り替えた住宅ローンの対象となる借入金
夫 ＝ 1700万円 × 10分の6 ＝ 1020万円
夫の住宅ローン控除の対象となる借入金は1020万円までです。
それを超える金額については対象になりません。
また繰り上げ返済で償還期間が10年に満たなくなってしまった場合には10年未満となった年以降、住宅ローン控除の適用は出来ません。
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