個人にとって不動産の売買は、非常に高額な取引です。
税制上の特例もいろいろと設けられていますが、この特例をしっかり利用するためには、制度を理解し、正しい手続きを行わなくてはなりません。
住まいにまつわるさまざまな税金の知識を、身近なケースに即してわかりやすいＱ＆Ａ形式でまとめました。
税法の規定を簡易な表現で説明しています。
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 ※時期により適用される法令が異なる場合があります。
※実際のお取引では、税理士・税務署に確認のうえ判断していただくようお願いいたします。 |
| 10年控除と15年控除 |
| 10年控除か15年控除のどちらを選ぶかのポイント |
実際のローン年末残高が対象ローン残高の上限を下回る場合には、そのローン残高が控除額の計算に直接影響することになります。
つまり借入金額の多寡や返済期間の長短が控除額に影響するわけです。
例えば平成19年中に居住した場合、借入金額と返済期間の違いが10年控除型、15年控除型の控除総額に与える影響は下の表のようになります。
◆3％金利・年初借入による年末残高計算に基づく控除総額
（単位：万円）
ローン金額 |
返済期間 |
10年型 |
15年型 |
差 |
4000万円 |
30年 |
200 |
199.74 |
0.26 |
25年 |
200 |
195.24 |
4.76 |
20年 |
198.89 |
182.03 |
16.86 |
3000万円 |
30年 |
197.86 |
187.67 |
10.19 |
25年 |
193.95 |
177.12 |
16.38 |
20年 |
185.51 |
159.91 |
25.6 |
2000万円 |
30年 |
142.65 |
131.55 |
11.1 |
25年 |
137.37 |
122.92 |
14.45 |
20年 |
129.29 |
109.71 |
19.58 |
ローンの金額が4000万円から3000万円、2000万円と小さくなるほど、10年型と15年型の控除総額に開きが出てきます。
また返済期間が短いほど15年型の控除総額が10年型控除額を大きく下回る事が分かります。
これは控除が長期になるほど、返済期間が短いほど、年末残高が控除対象ローン残高の上限を下回る事が多い、という事です。
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| 借入金が多く、返済期間が短い場合 |
税額控除である住宅ローン控除は、その年の所得税額より多く控除される事はありません。
適用する前の所得税額が、ローンの年末残高に連動する控除額を下回る場合にはあくまで所得税額が控除の限度になります。
しかも所得税額を超える控除額は切り捨てられてしまい、後で取り戻す事が出来ません。
したがって10年型、15年型の控除の性格を踏まえた上で向こう10年あるいは15年の所得税額を睨みながら控除の切捨てが少なくなるように10年型・15年型の控除を選択する事が住宅ローン控除を最大限活用するポイントになります。
3000万円のローンで30年返済10年控除、30年返済15年控除、25年返済15年控除、20年返済15年控除の比較が下の図です。
所得税がどのゾーンに入るか確認し、有利な選択をするようにしましょう。
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