個人にとって不動産の売買は、非常に高額な取引です。
税制上の特例もいろいろと設けられていますが、この特例をしっかり利用するためには、制度を理解し、正しい手続きを行わなくてはなりません。
住まいにまつわるさまざまな税金の知識を、身近なケースに即してわかりやすいＱ＆Ａ形式でまとめました。
税法の規定を簡易な表現で説明しています。
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 ※時期により適用される法令が異なる場合があります。
※実際のお取引では、税理士・税務署に確認のうえ判断していただくようお願いいたします。 |
| 中古住宅の優遇税制の拡充 |
築年数が木造で20年、マンションなどの耐火建築物で25年を超えている中古住宅でも、新耐震基準等（昭和56年施行）に適合する建物であれば優遇税制が利用できるようになりました。
優遇税制を受ける申告等をする場合には中古住宅が新耐震基準等に適合することの証明書（耐震基準適合証明書） を添付する事になります。
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| 中古住宅の適用範囲が広がった優遇税制 |
優遇税制 |
適用開始日 |
適用期限 |
適用条件 |
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平成17年1月以降に旧住宅を譲渡し
4月以降に新住宅に買換え・交換する
スケジュールから適用 |
平成21年12月31日 |
①ａ：耐火建築物は25年以内のもの
ｂ：新耐震基準等に適合する家屋であるもの
②耐火建築物以外は制限無し |
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平成17年4月以降に取得する住宅から |
平成20年12月31日 |
①その家屋が取得の日以前20年（耐火建築物は25年）以内に
建築されたもの
②新耐震基準等に適合する家屋であるもの |
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平成17年4月以降に取得する住宅から |
平成19年12月31日 |
①その家屋が取得の日以前20年（耐火建築物は25年）以内に
建築されたもの
②新耐震基準等に適合する家屋であるもの |
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平成17年4月以降に取得する住宅から |
平成21年12月31日 |
①その家屋が取得の日以前20年（耐火建築物は25年）以内に
建築されたもの
②新耐震基準等に適合する家屋であるもの |
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平成17年4月以降に取得する住宅から |
恒久措置 |
①その家屋が取得の日以前20年（耐火建築物は25年）以内に
建築されたもの
②①以外で登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の
住宅等については、新耐震基準に適合している住宅とみなす
③新耐震基準等に適合する家屋であるもの |
特例が受けられる住宅の築年数の数え方は取得の日が基準になっています。
耐震診断を受けて耐震基準適合証明書をもらわない特例が受けられない中古住宅かは所定の築年数を超えているかどうかで判断します。
所定の築年数を超えている等の場合には、耐震基準適合証明書が必要な中古住宅になります。
取得の日とは引渡しを受けた日（登記の日）になります。
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| 不動産取得税（地方税）と住宅ローン控除等の国税とでは、耐震基準適合証明書を必要とする住宅の範囲が異なります |
不動産取得税の特例は、昭和57年1月1日以後に新築した住宅なら耐震基準適合証明書が無くても特例は受けられますが、国税（住宅ローン控除、特定の居住用財産の買換え、清算課税、登録免許税等）の特例の場合には、耐震基準適合証明書が必要な場合があります。
1978年5月1日に建築された木造戸建住宅と2007年4月30日に取得した場合
1982年5月1日に建築されたマンションを2007年4月30日に取得した場合
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| 証明書は売主が発行してもらう |
証明書は、原則売主が診断を依頼し、発行してもらいます。
建築士、建築基準法の指定確認検査機関、品確法の指定住宅性能評価期間のいずれかで発行してもらいます。
買主が住宅を取得（引渡し）した後に新耐震基準の証明書を取得しても、税制の特例措置は受けられないので注意が必要です。
証明には手数料がかかります。
中古戸建の場合は数万円程度でも、マンションの場合は共用部分を含んだ一棟全体の検査が必要なため、相当高額になるようです。
証明書は、調査した日から2年間有効です。
この間に買主が住宅を取得し証明書を活用すれば特例の適用ができます。
また住宅品質確保法により耐震等級1、2、3の評価を得た住宅性能評価書でも適用できます。
証明の申請には次の書類が必要になります。
①家屋の登記時効証明書
②建築確認済証が有る場合にはその証書
③設計図書その他設計に関する書類がある場合にはその書類
④過去に受けた耐震診断や耐震改修に関する書類がある場合にはその書類
証明を依頼する際にこれらの書類を依頼先の建築士、指定期間に渡します。
なお、この手続き等は変更になる場合があるので、税理士や所轄の税務署などでご確認下さい。
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